征地拆迁补偿律师(征地拆迁补偿律师免费咨询)

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征地拆迁补偿律师(征地拆迁补偿律师免费咨询)

随着城市化进程的加速,不少地方都出现了征地拆迁的情况。征地拆迁是指政府依法将土地从农民、居民或企事业单位手中征收,以用于建设公共设施或其他用途。在征地拆迁过程中,一些拆迁户的权益往往会受到侵害。为了保护广大拆迁户的合法权益,征地拆迁补偿律师应运而生。

征地拆迁补偿律师是专门从事征地拆迁问题的法律服务人员。他们深入研究征地拆迁法律法规,积累了丰富的实践经验,能够为拆迁户提供全面、专业的法律咨询和服务。他们熟悉征地拆迁的程序和相关政策,了解各种补偿标准和计算方法。在征地拆迁补偿中,律师会帮助拆迁户维护他们的合法权益,争取更好的补偿条件。

在征地拆迁过程中,很多拆迁户面临的问题包括补偿标准低、补偿款拖欠、房屋评估不公等。征地拆迁补偿律师能够通过法律手段帮助拆迁户解决这些问题。他们会与相关部门协商,争取更高的补偿标准;对补偿款拖欠的情况,他们会通过法律途径来追讨;对于房屋评估不公的情况,他们会帮助拆迁户申请重新评估,以保证合理的补偿金额。

征地拆迁补偿律师除了提供法律咨询和服务外,还会为拆迁户提供合同起草、协商谈判等专业服务。他们会为拆迁户起草合理合法的补偿协议,确保拆迁户的权益得到充分保障。在协商谈判中,律师会代表拆迁户与政府或开发商进行商议,争取更好的补偿条件。

征地拆迁补偿律师为了更好地服务拆迁户,一些律师事务所还提供免费咨询服务。通过免费咨询,拆迁户可以了解到自己在征地拆迁中的各种权益和权利,从而更好地保护自己的合法权益。拆迁户可以向律师咨询征地拆迁的相关法律政策、补偿标准等问题,并得到专业的解答和建议。

征地拆迁补偿律师的出现,为被征地拆迁户提供了有力的法律支持。他们能够帮助拆迁户维护合法权益,争取更好的补偿条件。通过征地拆迁补偿律师的免费咨询,拆迁户可以更好地了解自己的权益和权利,为维权提供有力的依据。

征地拆迁补偿律师的免费咨询服务为拆迁户提供了专业的法律支持和帮助,使他们能够更好地维护自己的合法权益。在征地拆迁过程中,拆迁户可以主动寻求律师的帮助,以确保自己得到公正、合理的补偿。征地拆迁补偿律师的出现无疑将为广大拆迁户带来更多的法律保障,为社会和谐稳定做出积极贡献。

征地拆迁补偿律师(征地拆迁补偿律师免费咨询)

拆迁官司律师收费多少律师费是您委托律师的费用,您需要把钱付给律所,律师不可以向您私自收费;律师费的收取比较灵活,根据案件性质、服务内容、涉及标的大小、时间周期等不同,可以采取按件收取,按比例收取,按时间长短收取等方式,可以和律师商量沟通选定费用收取方式。对于律师的差旅费,包括住宿、吃饭、交通等费用,需和律师商量支付的方式。但需要注意的一点是,征地拆迁案件一般都以行政机关为被告,属于行政案件,而法律规定行政案件不可以风险代理,即不能适用先打官司,官司赢了再付律师费的模式。北京律师打个拆迁官司大概需要8到10万元,下面我给大家介绍一下拆迁的原则一、房屋价值补偿不低于类似房地产的市场价原则从实践来看,拆迁中的各种矛盾无论以何种形式呈现,最终似乎都会落到“安置补偿”的问题上。显然,协调好“拆迁补偿”是整个征收拆迁过程中的重中之重。那么法律对于房屋价值的补偿有作明确的原则性规定,国务院590号令第19条要求,房屋补偿价格不得低于发布征收决定公告之日的同地段、同类型房屋的市场价格。实践中可能存在这样的情况,周边的房价普遍是每平一万元,但拆迁方给出的标准却只有五六千一平甚至更低,接受这样的补偿,被拆迁人恐怕需要填补好几十万乃至更多才能买得起类似房地产。这种补偿标准显然不合理、不合法,此时被拆迁人有权拒签,有权依法维权。按照法律规定,国有土地上房屋征收活动中,周边的房价普遍是每平1万元,补偿也应当达到至少1万元每平,以保障被拆迁人的生活水平和生活质量。二、被拆迁人自由选择补偿方式原则根据国务院590号令第21条的规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。法律允许被拆迁人根据自身的实际需要选择补偿方式,比如被征收的房屋是家里唯一住房那就可以要求房屋产权置换,拆迁方应提供安置房而不是统统给“钱”了事,这有利于保障被拆迁人的合法权益,有利于减少矛盾的发生。实践中,如果拆迁方在补偿方案中直接硬性规定只有货币或安置房一种补偿方式,或者单方面在补偿决定中确定补偿方式,这些都是在对被拆迁人的选择权进行剥夺,都是涉嫌违法的。三、先补偿后搬迁原则国务院590号令第27条直接规定“实施房屋征收应当先补偿,后搬迁”。“先补偿后搬迁”对于被拆迁人来讲,无疑是最有利的保障。法律既然赋予了我们这样的权利,那么在拆迁中自己就一定要坚守立场,坚守底线。如果说协议已经签订了,一定要等拆迁方将补偿支付完全后再搬迁,切不可颠倒顺序。如果还没有签订协议,甚至还没有谈妥补偿,那么万不可贸然搬迁。诉讼费用则法院收取的费用,包括立案时预交的诉讼费(这笔费用可以在诉讼请求中请求被告承担,如果原告的官司赢了,被告承担全部诉讼费用。行政案件立案时预交的诉讼费是50元。)除了立案时的诉讼费,还有申请法院执行、申请法院保全等都需要另外付钱,但这些费用不是每一个案件都必须付的,要看案件的具体情况。

征地拆迁补偿律师事务所

据法律网联合尚普调研机构于2020年5月到2020年8月,完成了对全国169家主要从事征地拆迁业务的律师团队进行了调研。主要从团队创收、律师团队主要成员年龄、专业程度,以及客户满意度等方面,完成了全国十大拆迁律师事务所排名,在此次排名中,北京地区律师事务所征地拆迁团队的表现尤为突出。下面我们就来简单了解一下这十大拆迁律师事务所拆迁团队的排名情况。 第一、十大拆迁律师事务所第1名:北京恒略律师事务所

恒略律师事务所征地拆迁团队是律所在其内部行政诉讼部门拆分出来的专门从事行政征收方面的律师团队,该团队成员不仅有来自行政诉讼部门的老牌律师,还在业内吸收诸多有名的行政征收律师加入,秉承着“一切服务于委托人”的服务理念,穷尽一些合法手段为当事人争取权益!以精湛的业务技能、高度负责的敬业精神,深得当事人和社会各界好评。

恒略师事务所是率先一批实现“公司化运作、专业化分工、规范化管理”的律师事务所。依托其在诉讼业务上的优势为拆迁团队的发展奠定了良好的基础条件,恒略律师事务所征地拆迁团队是目前最为成熟的拆迁律师团队,其拆迁团队的足迹已经遍及到全国各地。

第二、十大拆迁律师事务所第2名:北京盈科律师事务所

盈科征地拆迁团队又叫行政法律事务团队,其以服务于政府法治建设及维护行政相对人合法权益为两大主线,聚焦行政行为、行政复议、行政诉讼及政府法律顾问等业务内容,努力为客户提供优质高效的法律服务。

团队内部延伸出来的各类政府顾问法律服务和行政争议解决业务:包括各级政府、行政机关的行政行为和行政管理活动、政府采购监督活动及ppp业务,所涉行政管理及行政执法领域包括但不限于土地资源、房地产市场管理、城乡规划建设、金融监管、市场监管、治安管理、环境保护、人力资源和社会保障、民政管理等。

第三、十大拆迁律师事务所第3名:北京在明律师事务所

北京在明律师事务所拆迁律师团为确保律师团队高效作业,高度重视行政事务,首开国内律所设立实务档案24小时专业查询制度之先河,配备有专业档案管理、法规及地方政策查询、案例及学术研究成果检索的后勤人员,为团队律师的工作更添锦绣!

在明以“正义、诚信、融合、责任”为在明精神,以“大学之道,在明明德”为品牌文化追求,与多家媒体保持等长期合作,开展丰富多彩的公益普法及文化艺术普及活动。

第四、十大拆迁律师事务所第4名:北京创为律师事务所

创为律师事务所征地拆迁团队自成立至今,代理大量的征地拆迁案件,涉及到大量政府行为,经过多年的实战经验,该律师事务所在业界独创了“征拆三段五级维权法”,此方法改变了传统的单一维权手段,最大程度的解决了一些“地方保护”问题。

创为团队竭尽全力帮助“弱势群体”实现其在社会生活中应当享有的权利,积极投入到和谐社会和现代法治社会的建设事业之中。

第五、十大拆迁律师事务所第5名:北京圣运律师事务所

圣运律所拆迁律师团队拥有一批高素质的律师队伍,业务遍及全国31个省、自治区及直辖市。在圣运“品牌强所、人才强所”的发展战略指导下,一批批来自北京乃至全国的优秀法律人才汇聚圣运,为圣运持续保持行业领先地位以及高水平法律服务提供了坚实的人才保障。

征地拆迁法律事务部承办了甘肃1102位村民告省市区三级政府案、代理大众速腾车主起诉工信部案、辉山乳业与河北省食药局行政监管案等经典案例,多起案件入选最高人民法院发布的指导案例。

第六、十大拆迁律师事务所第6名:北京冠领律师事务所

北京冠领律师事务所是经北京市司法局批准成立面向社会提供法律服务的著名律师事务所,冠领拆迁团队都是长期奋战在法律实务一线,功底深厚、身经百战的“律界老将”。

北京冠领律师事务所坚持“以胜诉求共赢——法庭上争胜诉,法庭下谋共赢”的办案理念,以规模化、专业化、品牌化、国际化的优势,为当事人提供优质、高效的法律服务。成功办理了大量行政纠纷、公司法律纠纷、房产纠纷、合同纠纷、侵权纠纷、刑走纠丛笔安低,意得了企事业单位,社会组织、老百姓的广泛好评和持久信任。

第七、十大拆迁律师事务所第7名:北京京云律师事务所

北京京云律师事务所房产律师团面向全国办理各类房地产争议、商品房集团诉讼、房屋拆迁、土地征收、企业拆迁、房地产行政诉讼等与房产相关的各类纠纷的预防和解决,是一家只做房地产业务的专业律师团队。

北京京云律师事务所是面向全国大型律师事务所。团队创始合伙人均由十年以上房产专业律师组成。以“匡扶正义、为民维权”为宗旨,致力于解决各类房产法律纠纷,维护业主合法权益。

第八、十大拆迁律师事务所第8名:北京即明律师事务所

北京京即明律师事务所拆迁业务部门设立以来,以先进的业务模式吸引了一批优秀的律师的加盟,他们拥有丰富的办案实战经验,有的来自各大知名高校,拥有扎实的理论功底,有的来自于部队退转干部,有勇于担当的品质。

北京即明律师事务所以征地拆迁及不动产权益保护为核心业务,专注于为被征收人维权。秉持“拆迁问题,一问即明”的服务理念,律所建立了一对一咨询顾问团队,免费帮助尚未委托律师的被征收人,厘清自己遇到的问题,引导被征收人通过科学、合法的方式维护自己的合法权利。

第九、十大拆迁律师事务所第9名:北京凯诺律师事务所

凯诺律师事务所在贾启华主任的带领下长期关注国内土地征收制度的法律研究和实践,率先提出“和谐征收”理念并积极践行。作为专项从事征地拆迁法律服务的专业机构,凯诺团队始终以维护民众最基本的生存居住权和建立“和谐社会”为终极服务方向,在办理过的每一起重大、疑难的征地拆迁案件背后,都集合了整个律师团队的整体智慧。

正是秉承这样的理念,凯诺团队的律师们以自己的智慧和坚韧,为百姓们不断争取着权益,同时也为他们赢得了应有的尊严。

第十、十大拆迁律师事务所第10名:北京渊博律师事务所

北京渊博律师事务所,拆迁律师团队,自成立以来,渊博秉承“和谐、守德、诚信、敬业”的执业理念,以深厚的文化底蕴和良好的公众形象,朝着规模化,团队化,品牌化的方向不断前行。目前律所拆迁团队的征地拆迁业务覆盖了全国29个省级行政区(港澳台新疆西藏除外),涵盖了房屋拆迁、土地征收,企业拆迁等在内的更广泛的行政领域案件。从以上调研结果可以看出,这些有名的拆迁律师事务所,在北京地区的尤为突出,他们依托地缘优势获取更多知识和能量,为全国各地的被征收者提供优质的法律服务。

征地拆迁补偿

一、房屋拆迁补偿标准

1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

二、房屋拆迁安置费赔偿标准

房屋拆迁安置费(包括承租人)=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋(如商业用房)因停产、停业造成的损失赔偿费。三、农村房屋拆迁赔偿标准

1、被征地的村民不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额等价值的产权房屋调换。具体计算可以参考以下公式:(被拆除房屋重置单价结合成新价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

2、被征地的村民,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,具体计算可以参考以下公式:(被拆除房屋重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积,还有被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

征地拆迁补偿律师诉讼

拆迁官司律师收费多少律师费是您委托律师的费用,您需要把钱付给律所,律师不可以向您私自收费;律师费的收取比较灵活,根据案件性质、服务内容、涉及标的大小、时间周期等不同,可以采取按件收取,按比例收取,按时间长短收取等方式,可以和律师商量沟通选定费用收取方式。对于律师的差旅费,包括住宿、吃饭、交通等费用,需和律师商量支付的方式。但需要注意的一点是,征地拆迁案件一般都以行政机关为被告,属于行政案件,而法律规定行政案件不可以风险代理,即不能适用先打官司,官司赢了再付律师费的模式。北京律师打个拆迁官司大概需要8到10万元,下面我给大家介绍一下拆迁的原则一、房屋价值补偿不低于类似房地产的市场价原则从实践来看,拆迁中的各种矛盾无论以何种形式呈现,最终似乎都会落到“安置补偿”的问题上。显然,协调好“拆迁补偿”是整个征收拆迁过程中的重中之重。那么法律对于房屋价值的补偿有作明确的原则性规定,国务院590号令第19条要求,房屋补偿价格不得低于发布征收决定公告之日的同地段、同类型房屋的市场价格。实践中可能存在这样的情况,周边的房价普遍是每平一万元,但拆迁方给出的标准却只有五六千一平甚至更低,接受这样的补偿,被拆迁人恐怕需要填补好几十万乃至更多才能买得起类似房地产。这种补偿标准显然不合理、不合法,此时被拆迁人有权拒签,有权依法维权。按照法律规定,国有土地上房屋征收活动中,周边的房价普遍是每平1万元,补偿也应当达到至少1万元每平,以保障被拆迁人的生活水平和生活质量。二、被拆迁人自由选择补偿方式原则根据国务院590号令第21条的规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。法律允许被拆迁人根据自身的实际需要选择补偿方式,比如被征收的房屋是家里唯一住房那就可以要求房屋产权置换,拆迁方应提供安置房而不是统统给“钱”了事,这有利于保障被拆迁人的合法权益,有利于减少矛盾的发生。实践中,如果拆迁方在补偿方案中直接硬性规定只有货币或安置房一种补偿方式,或者单方面在补偿决定中确定补偿方式,这些都是在对被拆迁人的选择权进行剥夺,都是涉嫌违法的。三、先补偿后搬迁原则国务院590号令第27条直接规定“实施房屋征收应当先补偿,后搬迁”。“先补偿后搬迁”对于被拆迁人来讲,无疑是最有利的保障。法律既然赋予了我们这样的权利,那么在拆迁中自己就一定要坚守立场,坚守底线。如果说协议已经签订了,一定要等拆迁方将补偿支付完全后再搬迁,切不可颠倒顺序。如果还没有签订协议,甚至还没有谈妥补偿,那么万不可贸然搬迁。诉讼费用则法院收取的费用,包括立案时预交的诉讼费(这笔费用可以在诉讼请求中请求被告承担,如果原告的官司赢了,被告承担全部诉讼费用。行政案件立案时预交的诉讼费是50元。)除了立案时的诉讼费,还有申请法院执行、申请法院保全等都需要另外付钱,但这些费用不是每一个案件都必须付的,要看案件的具体情况。

征地拆迁补偿律师免费咨询

一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征

(一)涉诉客体的特殊性。

从我国的立法体例来看,城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴,它具有明显的商法性质,和一般的房屋案件相比有着明显的不同,只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生,才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。

(二)涉诉法律事实的复合性。

2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中,相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实,就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复(1996)12号文规定,对于当事人双方已签订补偿安置协议,涉诉的按民事案件受理,后一种则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为:核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后,都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。

(三)涉诉法律关系的复杂性。

一般来讲,进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系,权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系,主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系,有被拆迁人与承租人的腾房关系,拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系,还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等,由此形成案情错综复杂,处理难度十分巨大。

(四)涉诉案件社会影响的全局性。

执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建,建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中,房屋拆迁涉及到社会的方方面面,与千家万户居民的切身利益息息相关,我们不能总是靠房屋产权人的觉悟,靠对他的强大政治思想工作来解决问题,在依法治国的在合理补偿安置情况下,依法拆迁,靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下,如何把握执行法律与执行政策,依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾,就成了我们法律、法官面前的一个坎。城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的,每一次拆迁都有可能联系千家万户的,在绝对公平不可能的情况下,如何找准双方利益平衡的切入点,妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系,尽量不引起被拆迁人的对立情绪,杜绝、防范群访或越级上访,不造成负面影响,切实维护社会稳定。

二、拆迁补偿安置的法律依据

我国房地产管理法律、法规已明确规定,“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”,“凡未……办理房屋产权登记,其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”,这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据,被拆迁人持有拆除房屋的产权证的,就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇,是不是一概否认呢?笔者认为应视情况而定。

按照我国土地及房地产管理法律、法规规定,要取得房屋产权证,必须三证齐全,一是土地使用权证,二是土地规划证,三是城市建筑规划许可证。没有这三证,任何一幢建筑都是不合法的,都不能取得房屋产权证,但在城市房屋建筑过程中,由于各种各样的原因,城市房屋的产权形式表现各异,除了三证齐全的房屋产权形式外,还有一些产权形式,这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行,它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢?

(一)属于合法建筑,但未取得房屋产权证。

上面已经提到房屋要取得房屋产权证,必须土地使用证、规划许可证等三证齐全,缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中,房产部门要收取一定费用等其他原因,房屋所有人在取得了前述三证情况下,但未办理房屋产权证,对这种情况,笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇,因为该房屋所有人(被拆迁人)所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时,也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续(因为该房屋三证齐全,房产部门必须予以办理)。但是对其缺失房屋产权证这一事实,也应适当予以处理,即在补偿安置费用中,比照办证费用的多少予以扣除。

(二)属于违章建筑。

如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续,或者虽有一定的手续但是三证不齐全,这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑,违章建筑不受法律保护,不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。

1.建筑时属违章建筑,但经过城市土管、规划部门的罚款处理后,责令其补办手续后,房屋所有人已补办了有关手续,仅因为房屋属拆迁范围,房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的,不属本文研究范围。)对这种情况,笔者认为,被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇,因为他的违章建房这一违法行为,在根据城市规划部门的罚款处罚(应认定未严重违反城市规划),按照处罚规定,补办了有关手续后,该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了,合法建筑所有人理应享受合法待遇,即享受拆迁补偿安置待遇。

2.建筑时属违章建筑,但经过城市土管、规划部门的罚款处理后,责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划,相关部门才可以进行罚款处理,责令其补办手续,但其并未按照处罚规定缴纳罚款,补办手续,并未将违章建筑变为合法,其法律后果理应由其自负,房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料,由于是其合法收益购置的,应该酌情予以补偿。应该明确的是,对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值,不能按照建筑物的实际价值进行补偿。

3.建筑物属违章建筑,虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续,但是在处罚决定上载明了附加条件的,要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确,难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇,但不能享有安置待遇。理由有三:

一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据,但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的,系按附加条件补办的,与一般的房屋产权证当然不可同日而语,被拆迁房屋由违章建筑变为合法,合法建筑当然享受按价补偿的待遇;

二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定,未在城市规划内建筑房屋,现在要拆除,按照城市规划进行建筑,当然不可能对其予以安置;

三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为,在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下,处罚时,考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话,则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇,应无条件拆除。

(三)房屋所有权不明,现仍处于不确定纠纷中。

在房屋拆迁中,并不是所有房屋都产权明晰,不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置,是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题,首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主(1954年死亡),解放前在某市置有一面积400㎡房产,解放后一直由政府部门占用(没有任何没收或征用手续),1998年3月刘某要求落实政策,将此房产以其名义进行产权登记,某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意,酿成纠纷,房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证,同年10月刘某起诉。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁,拆迁人在征询双方意见时,刘某要求安置,某部门要求货币补偿,后为拆迁时间所逼,拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月,刘某与某政府部门在某中院达成协议,各享有200㎡产权。2000年4月,刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置,法院驳回了刘某的诉讼请求,为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强,对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前,房屋所有权争议双方难以取得一致意见的,笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好,安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等,不然的话,将增加纠纷,增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的,则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。

(四)拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。

我国土地管理法规定,在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的,在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地,但不得在临时用地上修建永久性建筑物,临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置,笔者认为也应分以下几种情况区别处理。

1.对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物,享有补偿待遇,但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑,所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑,当然不得享受安置待遇。

2.对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物,不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准,但超过使用期限后就应认定为非法建筑了,不受法律保护,这点与本文违章建筑里的第二点有点相似,房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除,在限期内拆除的,临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有,超过期限的,则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。

3.对未经批准临时使用土地并建有建筑物的,完全不受法律保护,不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物,没有任何手续证明,被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的,拆迁人可以依照法律程序强制拆除,并由被拆迁人承担强制拆迁费用。

三、拆迁补偿安置协议的法律关系

拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系,拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等,但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性,使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地保护被拆迁人的合法权益。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下,理论界应先行动起来,确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范,因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议中的法律关系:

(一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。

毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定,拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。从这条法律规定我们可以得出如下拆迁人只能是单位,不可能是个人。但在现实中,对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体,笔者认为是否定的。理由如下:一是接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人,这一法律规定具有排它性,说明拆迁人的身份是唯一的;二是拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质,但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备,将使拆迁补偿安置协议无法得到实际履行,无法维护被拆迁人的利益;三是即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案,它所从事的拆迁工作仍是一种代理关系,即代理拆迁人履行拆迁权利义务关系,它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托代理活动,从而产生的权利义务也由委托人承担。

(二)房屋拆迁补偿安置协议的内容。

城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容,操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定,极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷,根据审判工作实际需要,协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点:

1.被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式,房屋产权证号码,房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的,也要在基本情况中注明。

2.被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换,为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况,都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3.拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的,法律不能认可。如果是实行产权调换的,还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4.搬迁期限,过渡方式,过渡用房地点、面积,搬迁补助费,拆迁补偿费用支付办法等。

5.违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

(三)拆迁房屋使用性质的认定。

在拆迁中,如何认定私房商住问题,既无法律规定,也无司法解释,仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定:“在拆迁中,对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定,对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房,房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”在这一复函精神下,2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后,上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质,应当以房屋所有权证标明的用途为准;对房产证上末标明用途的,以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定,对经营面积计算,变更登记时间(由住宅变更为非住宅)末作规定,仍然难以操作。在拆迁实际中,笔者认为应综合考虑,主要有以下几种情况。

1.房屋产权证登记为非住宅,且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的,应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积,享受非住宅拆迁补偿安置待遇,其余面积享受住宅补偿安置待遇。

2.房屋产权证登记为非住宅,但该房屋实际上并未投入经营,实际上全部是按住宅房屋进行使用的,不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。

3.房屋产权证登记为非住宅,实际上也是经营用房,但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收,末办理合法经营证照并缴纳有关税费的,也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时,拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。

4.房屋产权证登记为住宅,但是一直作为经营用房且具有合法手续,在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的,应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的,在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。

四、房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理

在房屋拆迁中,拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置协议后又产生纠纷,可向人民法院起诉,人民法院应按民事案件立案受理。

(一)关于履行合同,限期拆迁纠纷。

被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后,未按期搬迁,拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的,受案后,拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力,拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同,必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间,不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。

(二)关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。

房屋拆迁中,拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议,但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁,经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院起诉的,拆迁人应作为案件原告,而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的,则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权,拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的,该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持,但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让,并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的,应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权,责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成,被拆迁人要求承租人解除租赁合同的,法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的,在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置,由承租人根据承租房屋价格的实际情况,付给被拆迁人一定的经济补偿。

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